老朽化の現状
増え続ける老朽化が進む区分所有マンション
高度経済成長期、昭和30～40年代にかけて、都心部に集中する労働者の持家政策推進のため、たくさんの中高層集合住宅が建てられました。当時はまだ珍しかった家風呂やダイニングキッチンを備えた住まいは誰もが憧れる存在でした。その中には、区分所有マンションとして分譲されるものもありました。
それから約半世紀、全国にある区分所有マンションは、現在、約685.9万戸（マンション人口約1,513万人）。そのうち建築から40年以上を経たマンションは約115.6万戸に達します。※国土交通省HP「マンションに関する統計データ等」（2021年末時点）より抜粋
老朽化したマンションが抱える問題
老朽化が進むマンションは、建物や設備の劣化だけでなく、老朽化が原因となって暮らしにさまざまな問題を及ぼし、現代社会への不適応も引き起こしています。
- 建物の劣化…構造体のひび割れ、雨漏り・外壁のはがれ、鉄部の錆など
- 設備の劣化…配管・配線の劣化、水圧不足、電気容量不足、24時間換気設備なし
- 安全性の不足…現在の耐震基準に不適格、防火設備の不足
- バリアフリー未対応…エレベーターなし、住戸内の段差、手すりなし
- 入居者・所有者の高齢化問題…管理組合の運営が困難、相続や借入等の個別事情
- 住環境の陳腐化…住戸面積が狭い、断熱や遮音機能の不足、結露が著しい
- 情報化社会への遅れ…ケーブルテレビやインターネットが使えない
- 資産価値の低下…居住者の減少、大規模修繕・改修費用の負担困難
鉄とコンクリートからできた強固に見えるマンションも、適切に維持・管理されなければ長年の風雨にさらされることで劣化していきます。
これらの問題が著しくなる前に、また1981(昭和56)年以前の旧耐震基準マンションは特に快適な環境と暮らしを維持するための検討を開始することをお薦めします。
建替えと大規模修繕・改修とでは、どちらがよいのか？
一概に建替えが良いとか、大規模修繕・改修が良いなどと決められるものではありません。建物の状態、資産としての評価、再生に必要な費用、社会経済情勢など、さまざまな視点から検討し、総合的に判断する必要があります。