建替えQ&A | マンション建替えコーディネーター
   

― 建替えQ&A ―

マンション建替えに必要な手続きは?

区分所有法に基づき、区分所有者数および議決権の5分の4以上の決議により建替えることを決定できます。簡単そうに思えますが、実際には、区分所有者だけでなく、そのご家族、賃貸入居者、抵当権者など、非常に多くの方々にかかわる大きな問題ですので、相応の期間と数多くの話合いが必要となります。

どのように検討するのか?

井戸端会議をいくら重ねても具体的に進むことはできません。実施に向けた検討をするためには、区分所有法により定められた方法に沿って進める必要があります。
まず、管理組合によって承認された「検討委員会」を立ち上げるとよいでしょう。必要に応じて専門家も交えてより具体的な検討を行い、管理組合へ検討結果を提案し、管理組合総会に諮るという手順をとります。

検討に必要な費用はどうする?

管理組合総会に諮り承認を得ることで、管理費(過半数決議)または修繕積立金(4分の3決議)から検討のために必要な費用を支出することができます。法律や管理規約にそった手続きをきちんと行う必要があります。

建替えの検討開始から建替え完了までどのくらいの期間がかかるのか?

マンション再生のための検討開始から建替え完了までには相応の年月が必要です。弊社の実績では、順調にすすんだ場合で、建替え検討開始から建替え決議まで2年かかっています。その後、建替組合を設立し、設計、引越し、解体、工事と3年ほどかかっています。したがって、最初の検討段階から建替え完了まで5年以上の期間となっています。

まだ時期が早い。景気が回復してから検討をはじめて間にあうか?

景気動向やマンション販売状況は毎年大きく変わっていきます。景気が回復してから建替えの検討を始めても、事業完了までその状態が続くとも限りません。検討開始を後送りにしても、古いマンションの劣化は進行します。待っていてもよい結果が得られるという保証はありません。

アドバイザーの選定はどのように行うのか?

請負金額だけでなく、実績、体制、業務内容の提案などを考慮して選定されます。選定される過程は公開することが重要です。

事業協力者の選定はどうすればよいのか?

建替推進決議により、区分所有者の中での建替えの意志が確認できた段階で、条件を整理したのちにいくつかのマンションデベロッパーに協力依頼をすることと なります。選定方法を明らかにし、選定過程を記録しておく必要があります。なお、金額的な条件面だけではなく、区分所有者への柔軟な対応など、さまざまな 視点から検討すべきです。

どんなマンションに建て替わるのか

現時点では、建替え後のマンションのプランや仕様については、白紙です。他の建替え事例では、事業協力者となるマンションデベロッパーから提案され、それをもとに話合いによって決めていくという方法がなされています。

取得する住戸の間取りに希望がある。取り入れてもらえるのか?

間取りや仕様・設備を希望によって変更することは可能です。ただし、マンションの構造上、法令上、工期上の制約があるため、すべてを希望どおりとすることはできないこともあります。また、住戸の価額は「基本プラン・基本仕様」により定められますので、内容により別途追加費用がかかる場合があります。

建替えのために個人負担するお金がない。高齢なので、住宅ローンが使えないのではないか?

収入のある方は借入基準に照らし合わせた住宅ローンの借入れが可能です。60歳以上の年金受給の方であっても、後述のような高齢者向け返済特例制度を利用 することができます。借入限度額、借入れ条件等は個別に異なります。60歳以上の年金生活の方でも、1000万円を限度額として、住宅金融支援機構(旧: 住宅金融公庫)の高齢者向け返済特例制度による融資を利用することができます。借入限度額、借入れ条件等については、個別に異なります。

公的な相談窓口はあるのか?

行政に相談窓口が設けられているところがあります。
社団法人再開発コーディネーター協会でもマンション再生支援を行っています。もちろん、弊社ラプロスでも、ご相談を承ります。